Coisas que você deveria saber (e fazer) antes de assinar um contrato de compra ou venda de imóvel11/8/2020 Comprar a primeiro imóvel é uma experiência inesquecível, seja por trazer felicidade seja por trazer enormes dores de cabeça. Tudo vai depender de como se desenrolará o processo de compra e venda. Particularmente, sou ferrenha defensora da ideia de evitar maiores problemas, inclusive os judiciais, quanto mais distante você puder se manter do judiciário, melhor. Portanto, venho aqui compartilhar algumas dicas que podem evitar aborrecimentos e facilitar sua vida:
Sumário
1. Corretagem 1.1 Pagamento da corretagem O corretor de imóveis é aquela pessoa que intermedia a compra e venda de imóveis e fornece todas as informações relacionadas ao empreendimento e ao negócio. Ele recebe um percentual (comissão de corretagem) sobre cada negócio fechado. Veja, ele recebe pelo negócio fechado, não pelo esforço que empregou na negociação. Portanto, você não pode ser cobrado se não fechou negócio. É preciso se atentar à esta parte específica do contrato por que, se você fechar o negócio e resolver desistir depois, dependendo do motivo que o levou a desistir, pode ser que seja obrigado a pagar a comissão de corretagem. Segundo o Art. 725 do Código Civil, se não houver um motivo para a desistência, a corretagem será devida . Por outro lado, se o motivo da desistência estiver relacionado a falta de informações a respeito do negócio, do imóvel ou do vendedor (dívidas do imóvel, ação judicial contra o proprietário, problemas de estrutura, etc), então a corretagem não será devida. Em resumo: 1. Se não há negócio, não há pagamento de corretagem; 2. Se houver negócio mas houver desistência motivada por ausência de informações ou esclarecimentos a respeito do negócio, não há pagamento de corretagem. 1.2 Corretor Segundo o Art. 2 da Lei 6.530/70, o exercício da profissão de corretor de imóvel será permitido apenas àqueles que estiverem regularmente inscritos no CRESCI. Verifique se a pessoa que te atendeu, principalmente naqueles plantões feitos por imobiliárias, está regularmente inscrita. 1.3. Incorporações Imobiliárias Incorporações imobiliárias são os empreendimentos voltados a construir edificações ou grupo de edificações para serem vendidos (apartamentos, por exemplo). Em contratos de incorporação imobiliária, o dever de pagar a corretagem pode ser transferido ao comprador do imóvel desde que isto esteja previsto de forma expressa no contrato e o preço tenha sido previamente informado ao consumidor. Antes de assinar e pagar pelo imóvel, atente-se a isso também. 1.4. Corretagem – Cláusula de Exclusividade A “cláusula de exclusividade” proíbe o vendedor (proprietário do imóvel) de negociar a intermediação da venda com outro corretor ou imobiliária durante um prazo fixado em contrato. Caso a negociação do imóvel seja feita diretamente com o proprietário ou com a intermediação de outro corretor durante a vigência desta cláusula, a comissão ainda será devida ao corretor exclusivo, salvo se comprovado que ele não cumpriu com suas obrigações. Vejamos: Art. 726 do Código Civil. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. Importante: esta cláusula de exclusividade deve constar expressamente no contrato, caso contrário o corretor não poderá cobrar a comissão. 2. Saiba o que você está comprando Muitas vezes a pessoa assina um contrato de compra e venda achando que comprou uma propriedade e, no final das contas, acaba descobrindo que comprou um direito relativo à propriedade como o direito de superfície (direito de construir em um determinado terreno sem, no entanto, adquirir a propriedade), por exemplo. Esse tipo de situação pode trazer muita dor de cabeça e muito desgaste, principalmente para tentar anular o contrato, o que nem sempre é possível. 3. Verifique se o imóvel tem alguma dívida. Se o proprietário não tiver pago o IPTU ou condomínio, você será obrigado a arcar com o pagamento desses débitos ainda que tenha convencionado em contrato que o vendedor seria responsável por quitá-los. No caso do condomínio, a obrigação de paga-lo é propter rem, ou seja, adere à coisa independente do título translativo. Significa que qualquer pessoa que adquira o imóvel será obrigada a arcar com suas despesas passadas. Veja: Código Civil Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Já em relação ao IPTU, o adquirente do bem assume automaticamente as dívidas do imóvel independente de prévio conhecimento ou consentimento. Veja: Código Tributário Nacional Art. 130 Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis (…) subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes. Para verificar a situação fiscal (IPTU) basta requerer a Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliário e Cópia da folha de rosto do IPTU na prefeitura onde está localizado o imóvel; e para verificar a existência de débitos condominiais basta requerer ao síndico ou à administradora uma Certidão Negativa de débitos condominiais. 4. Verifique se o imóvel possui algum gravame. Os bens imóveis podem conter gravames que vão desde a garantia de pagamento de dívidas (hipoteca), penhora, financiamento, usufruto até restrições de ordem judicial. Esses gravames influenciam na fruição da propriedade e podem inclusive fazer você perder o imóvel que acabou de comprar. Para verificar se o imóvel possui qualquer gravame, requeira a Certidão de Matrícula Atualizada com Negativa de Ônus e Alienações ou Certidão de Ônus Reais. 5. Verifique se o vendedor tem pendências Assim como o imóvel, o vendedor também pode ter pendências financeiras cuja cobrança pode recair sobre o imóvel. Geralmente acontece quando há ações de cobrança em face do vendedor do imóvel e ele, após ser condenado, resolve vender o imóvel. Para evitar dores de cabeça, exija os seguintes documentos.
Súmula 375 do STJ: O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. 6.Verifique se o imóvel está listado como desapropriado Muitos vendedores espertinhos acabam por vender um imóvel assim que descobrem que seu imóvel irá ser desapropriado. O processo de desapropriação de um imóvel é feito após a expedição, por parte de um ente público, de um decreto que declara aquele imóvel ou a área em que ele está localizado como de utilidade pública. Se o imóvel que você comprar estiver listado como área de utilidade pública, você também pode perde-lo e é possível que demore muito tempo para que você receba a indenização por que na maioria dos casos o pagamento é feito mediante precatórios. Se você não sabe o que é um precatório, leia este artigo: https://ncpaganini.jusbrasil.com.br/artigos/833061278/o-que-e-precatorio Para saber se a área em que seu imóvel está consta em área de utilidade pública, basta pedir uma Certidão de Informação que pode ser obtida (no caso da prefeitura) na Secretaria municipal de Urbanismo (SMU) e pode ser solicitada nas gerências ou coordenadorias de licenciamento e fiscalização urbanística onde está localizado o imóvel. 7. Sinal ou Arras Quando assinamos um contrato, principalmente contrato de compra e venda, nos deparamos com a necessidade de dar um “sinal”, ou seja, uma determinada quantia em dinheiro para o comprador como uma espécie de garantia. Esta quantia entregue é chamada de Arras e tem o objetivo de garantir que o negócio será fechado. É preciso atenção quando há previsão de pagamento de Arras no contrato de compra e venda por que o comprador pode perder a quantia que deu como sinal caso o negócio não seja fechado. Tudo vai depender da existência de cláusula de arrependimento, que é aquela que concede à partes o direito de se arrepender do negócio. Se no seu contrato houver Arras e não houver cláusula de arrependimento:
Se no seu contrato houver Arras e houver clausula de arrependimento: Aplicam-se as mesmas regras com a única diferença que não será possível requerer indenização suplementar. A previsão das Arras costa no 418, 419 e 420 do Código Civil, veja: Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização. Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar. 8.Registro da Escritura A escritura pública é um documento dá validade contrato feito de compra e venda de imóveis. Ela não transfere o domínio, ou seja, a titularidade do imóvel, mas efetiva a vontade das partes de realizar o negócio e formaliza tudo que foi combinado de maneira informal. Para que a propriedade seja transferida é preciso registrar a escritura no cartório de registro de imóveis. Caso o contrato de compra e venda não seja registrado, ele será apenas um contrato de gaveta que tem validade jurídica mas não tem capacidade de transferir a propriedade. A falta de registro também pode trazer inúmeros riscos tanto para o comprador quanto para o devedor tais como:
Esses são só alguns pontos que considerei importantes em relação ao contrato de compra e venda. Este artigo não tem pretensão alguma de exaurir o tema mas apenas de demonstrar os pontos mais importantes. Espero sinceramente que te ajude de alguma forma e que você possa evitar maiores dores de cabeça e prejuízos. Um grade abraço e até a próxima.
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AutorNayla Caroline Paganini é advogada formada pela PUCSP em 2010. Juíza do Tribunal Arbitral, advogada e consultora. Trabalha nas áreas de direito público e direito privado. HistóricoCategorias
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